В чём разница между апартаментами и квартирой
Детально рассмотрим каждое отличие квартиры и апартаментов.
Правовой статус
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. В статье 16 указано, что считают жилой недвижимостью:
- квартиру и её часть;
- жилой дом и его часть;
- комнату.
Апартаментов в списке нет. Их не относят к жилой недвижимости, хотя в них можно жить и здание с апартаментами внешне похоже на многоквартирный дом.
Это главное отличие. С точки зрения закона, квартира ― жилая недвижимость, а апартаменты ― коммерческая (нежилая). Они предназначены для временного пребывания, а не постоянного проживания. Поэтому законы, требования и нормы для апартаментов и для жилых помещений отличаются.
Возможность регистрации по месту жительства или пребывания
В квартире вы зарегистрируетесь по месту жительства на постоянной основе. Получите статус жителя города ― иногда жильё покупают с этой целью. Возможно, вы хотите стать москвичом и получить социальные льготы или пособия, которые действуют для жителей Москвы.
В апартаментах вы не получите постоянную регистрацию. Можете временно зарегистрироваться на срок до 5 лет, но только в апартаментах с гостиничным статусом, и то не всегда. В регионах практика отличается ― даже собственников гостиничных апартаментов иногда не регистрируют.
Временная регистрация по месту пребывания не влияет на медицинское обслуживание ― вы прикрепитесь к поликлинике, сможете вызвать врача. Но с ней обычно труднее записать ребёнка в школу или детский сад. Часто в приоритете ― жители с постоянной регистрацией.
Если хотите зарегистрироваться в апартаментах, сначала запросите у застройщика проектную декларацию. В ней должно быть указано, что у здания статус гостиницы. В противном случае вы не зарегистрируетесь даже временно.
Стоимость
Апартаменты выигрывают ― обычно они на 10–30% дешевле аналогичных квартир. Порой разница достигает десятков миллионов рублей.
Инфраструктура и окружение
Апартаменты обычно строят в центре (редко ― в промзонах, где нельзя возводить жилые дома). Рядом ― торговые центры, офисы, спортзалы, салоны красоты, рестораны, крупные транспортные развязки. Но, скорее всего, нет социальной инфраструктуры ― школ, детских садов, поликлиник. Поэтому многие семьи покупают квартиры в спокойных удалённых районах, где в шаговой доступности всё, что нужно детям и взрослым.
«Москва-Сити» ― деловой центр с апартаментами и офисами
Также территория рядом с жилыми домами обычно благоустроена. Во дворе наверняка будут детская или спортивная площадки, цветы, зелень, скамейки.
В случае с апартаментами всё остаётся на усмотрение застройщика. Вместо детской площадки и скамеек может оказаться масштабная парковка. Вместо цветов и деревьев ― пара невысоких саженцев с «вкраплениями» газона. Вместо мягкого покрытия ― плитка и асфальт. Такая территория не подойдёт для прогулок с детьми.
Детская площадка возле жилого дома
Парковка и тротуар возле апартаментов в «Москва-Сити»
Не факт, что будет именно так. Порой над территорией апарт-комплекса трудятся ландшафтные дизайнеры. Рядом со зданием могут быть детская/спортивная площадка, бассейн и прочее. Но возможен и такой вариант.
Требования к строительству и эксплуатации
Квартира рассчитана на постоянное проживание людей. Многоквартирный дом строят и обслуживают по строгим техническим и санитарным нормам для жилых объектов. Застройщик соблюдает требования к освещению, уровню шума в помещении и прочему.
Апартаменты соответствуют требованиям к коммерческой, а не к жилой недвижимости. Они менее жёсткие. Например, стены в апарт-комплексе могут быть тоньше, чем в жилом доме.
Два примера:
- Соседи по зданию.
В случае с квартирой всё просто. Государство контролирует, какие организации размещены в доме. Жильцы тоже влияют на это. Если собственник переводит квартиру в нежилое помещение ― например, открывает маникюрный салон, — он получает письменное согласие всех соседей. Большинство жильцов дома также должно быть за.
Первый этаж часто задействуют под продуктовые магазины, кондитерские, кафе и прочее. Их деятельность не должна мешать жильцам или создавать угрозу для их жизни и здоровья. Например, «удачное» соседство с шумной танцевальной студией или магазином пожароопасных автомасел исключено. Список запрещённых видов деятельности указан в законодательных актах.
Ограничения касаются и квартир. Обратимся к статье 17 Жилищного кодекса. Собственник ведёт бизнес в квартире, только если соблюдает экологические, пожарные, санитарно-гигиенические требования и не мешает соседям. Вы можете программировать, писать статьи, вести уроки в частном порядке. Но не можете оборудовать столярную мастерскую ― будет слишком шумно, вы нарушите права соседей.
На апартаменты эти требования не распространяются, поскольку речь идёт о коммерческом помещении, а не о жилье. Среди соседей могут оказаться танцевальная студия, тренажёрный зал, круглосуточный караоке-бар, прачечная, химчистка, баня, частный детский сад.
- Уровень шума.
В жилых домах нельзя шуметь ночью. Точное время указано в местных «законах о тишине» ― региональных законодательных актах. В некоторых регионах «тихий час» бывает и днём.
Работать дрелью или перфоратором тоже можно только в определённое время. Оно отличается для каждого региона.
Если на часах полночь, а соседи поют в караоке, играют на барабанах или штрабят стены под проводку, можете вызвать полицию. И закон на вашей стороне ― нарушителей могут оштрафовать.
В апартаментах требования к уровню шума снижены. Если соседи ночью сверлят стены или «оттягиваются» в домашнем караоке ― это не нарушение. Кстати, если соседи превратят хобби в бизнес, караоке может стать не домашним, а профессиональным и круглосуточным.
Социальные льготы, маткапитал и налоговые вычеты
Ещё одно важное отличие квартиры от апартаментов ― при покупке апартаментов вы не примените социальные льготы. Например, на них не действует льготная ипотека. Все государственные программы рассчитаны на жилую недвижимость. Апартаменты к ней не относятся.
При покупке апартаментов вы не реализуете материнский капитал. Он действует на покупку или строительство жилья (квартиры, комнаты, дома), а апартаменты ― не жильё.
Также после приобретения апартаментов вы не получите налоговый вычет с покупки ― до 260 тысяч рублей на человека ― и вычет с процентов по ипотеке.
Коммунальные платежи
В среднем, собственники апартаментов платят примерно на 15―20% больше, чем владельцы квартир. Они оплачивают воду, газ, отопление и электричество по тарифам для коммерческих объектов.
Собственники квартир оплачивают коммунальные услуги по тарифам для жилых объектов. Это выгоднее.
Налог на имущество
Имущественный налог зависит от кадастровой стоимости помещения и ставки налогообложения.
Для квартир ставка ниже ― от 0,1% до 0,3% от кадастровой цены. Ставка для апартаментов с гостиничным статусом ― 0,5%, для других апартаментов ― 2%.
Разница между налогом на квартиру и на апартаменты может быть небольшой. У апартаментов кадастровая стоимость ниже, поэтому вы платите больший процент, но с меньшей суммы.
Переводим апартаменты в квартиру
Апартаменты можно перевести в жилую недвижимость (квартиру). Обязательные требования:
- Заявитель ― собственник апартаментов.
- Апартаменты не в ипотеке, не в залоге и не под арестом.
- Апартаменты и здание, в котором они расположены, соответствуют требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям. Требования указаны в статье 22 Жилищного кодекса и в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006.
Комиссарова Мария Автор цитаты
Обычно третий пункт вызывает сложности. Жилые и нежилые здания строят по разным стандартам. В них разный уровень шума, естественного освещения, разная толщина стен и прочее. И требования к нежилым помещениям ниже.
Рассмотрим, как перевести апартаменты в квартиру.
- Соберите пакет документов:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (подлинники либо копии, засвидетельствованные нотариусом);
- выписку из ЕГРН;
- план апартаментов с техническим описанием (его получают в БТИ);
- поэтажный план здания;
- проект перепланировки (если была или будет).
- Подайте документы лично, через МФЦ или Госуслуги в орган местного самоуправления, который занимается переводом помещений. Например, в Санкт-Петербурге это Жилищный комитет, в Москве ― Департамент городского имущества.
- Получите расписку, что заявление приняли.
В течение 45 календарных дней с момента подачи заявления специалисты органа местного самоуправления создадут комиссию. Эксперты определят, соответствуют ли апартаменты требованиям к жилой недвижимости: проведут экспертизу проектной документации, санитарно-эпидемиологическую экспертизу и прочее. - Дождитесь ответа. Эксперты составят заключение и примут решение. В течение трёх рабочих дней вы получите письменный ответ.
- Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите новый технический план, если вам разрешили перевести апартаменты в квартиру.
- Отправьте новый технический план в Росреестр. Данные о смене статуса обновят в течение 15 рабочих дней.
- Получите обновлённую выписку из ЕГРН.
Если вам отказали в переводе, можете обжаловать решение в суде. Но, на практике, апартаменты редко получают статус квартиры.
Апартаменты или квартира: что выбираем
Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.
Выбирайте апартаменты, если:
- хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
- вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
- будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
- уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
- не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
- готовы переплатить за коммунальные услуги;
- вас не пугает повышенный налог на имущество;
- вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
- не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.
Покупайте квартиру, если:
- хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
- выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
- хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
- выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
- у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
- стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
- не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.
