Согласие супруга на покупку и продажу недвижимости: когда нужно и как оформить

Чтобы приобрести или продать недвижимость, следует собрать и оформить необходимые документы.

К основным относятся:

документы, удостоверяющие личность;
правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи;
правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН.

Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке, то для заключения сделки, скорее всего, понадобится согласие его супруга. В отношении этого документа могут возникнуть вопросы: всегда ли нужно согласие супруга на продажу недвижимости? Что делать, если продавец отказывается его предоставлять? Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости? В статье мы ответим на эти вопросы, а также расскажем, как оформить согласие супруга на продажу и покупку недвижимости.

Согласие супруга на продажу недвижимости

Согласие супруга на продажу недвижимости — это нотариально заверенный документ, в котором супруг продавца выражает своё согласие на совершение сделки.

Такое согласие может быть обязательным документом или не требоваться. Его необходимость зависит от конкретной ситуации, о которых пойдёт речь ниже.

Когда необходимо согласие супруга на продажу недвижимости?

Оформление согласия супруга на продажу недвижимости необходимо, если продаваемая недвижимость относится к совместной собственности. Это возможно, если:

Она была приобретена в браке. Даже если квартира или дом зарегистрированы только на одного из супругов, то они всё равно считаются совместной собственностью.
В личную недвижимость одного из супругов были вложены общие деньги, значительно увеличившие её стоимость. Это возможно в случае капитального ремонта или реконструкции.

В таких случаях согласие супруга на продажу недвижимости необходимо, и продавец прикладывает его к договору купли-продажи при заключении сделки. Это указано в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Если продавец не предоставит согласие супруга на сделку, то в течение года «забытая» вторая половина будет вправе обратиться в суд и может добиться того, что сделку купли-продажи признают недействительной. Об этом говорится в вышеупомянутом пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ:

«Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Такая ситуация невыгодна прежде всего покупателю. Если суд признает сделку недействительной, то продавец может достаточно быстро вернуть недвижимость: для этого достаточно внести новую запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Но покупатель не сможет быстро вернуть деньги: продавец может заявить, что деньги уже потрачены, и суд обяжет его возвращать сумму частями. Чтобы предотвратить такой исход, покупатель вправе требовать от продавца согласие его супруга на сделку.

Обратите внимание!
Согласие супруга на продажу недвижимости необходимо для заключения сделки купли-продажи. Но при регистрации перехода права собственности и нового права собственности в Росреестре (через МФЦ) оно не обязательно. Можно зайти на сайт Росреестра и убедиться, что согласие не входит в список необходимых документов. Это значит, что в Росреестре зарегистрирует переход права без согласия супруга продавца и внесут отметку, что оно не было представлено. Из-за этого в будущем сделка может быть оспорена. В связи с этим, если вы покупатель, то требуйте от продавца согласие его супруга на сделку

Что делать, если продавец отказывается предоставлять согласие супруга?

Мы уже знаем, что согласие супруга на продажу недвижимости прежде всего нужно покупателю: он должен удостовериться, что никто не будет претендовать на приобретённое им имущество или оспаривать сделку.

Порядочный продавец сам предоставит покупателю согласие супруга или справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака. За справкой он может обратиться в ЗАГС или МФЦ. Москвичи могут воспользоваться сайтом Мэра Москвы. Чтобы получить документ, следует написать заявление и оплатить госпошлину.

Если продавец не желает предоставлять справку или ссылается на то, что это необязательный документ, покупатель может самостоятельно выяснить, есть ли у недвижимости ещё один владелец. Это можно сделать несколькими способами:

Запросить у продавца заверенное нотариусом заявление о гражданском состоянии. В нём должно быть указано, что на момент приобретения недвижимости продавец не был в браке. Если он соврёт, то попадёт под статью о мошенничестве.

Заявление о гражданском состоянии продавца

Через нотариуса обратиться в единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (РЕЕСТР ЗАГС). Он выяснит, состоит ли продавец в браке или нет.

Но бывают случаи, когда согласие супруга на продажу недвижимости не требуется. Об этом пойдёт речь ниже.

Когда не нужно согласие супруга на продажу недвижимости?

Оно не требуется в следующих случаях:

Квартира или дом зарегистрированы на обоих супругов. В таком случае они оба становятся участниками сделки, и отдельное согласие кого-то одного не требуется.
Продаваемая недвижимость относится к личной собственности одного из супругов. Такое возможно, если:

Недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак.
Имущество было куплено до брака, а право собственности на него было оформлено уже после. Например, это возможно, если квартира в новостройке была оплачена при заключении договора долевого участия (ДДУ) до заключения брака, а оформлена — после.
Недвижимость была приобретена во время брака, но для этого были использованы личные средства одного из супругов. При этом важно, чтобы деньги, на которые купили имущество, были личными ещё до заключения брака. Стоит отметить, что на практике будет сложно доказать, что деньги были личные, поэтому рекомендуем всё-таки получить согласие супруга на сделку.
Один из супругов владеет недвижимостью по условиям брачного договора. Это возможно, если в таком договоре был установлен режим раздельной собственности, вследствие чего квартира или дом стали принадлежать кому-то одному.
Недвижимость была получена по договору дарения или в наследство. При этом если один из супругов сам дарит недвижимость, то ему понадобится согласие второй половины. Исчерпывающую информацию про договор дарения можно узнать в статье «Договор дарения квартиры, земельного участка и дома: образец и порядок оформления».
Недвижимость была приватизирована в браке, но один из супругов в этом не участвовал. Это возможно, если он не был прописан в доме или квартире на момент приватизации.

Недвижимость считается совместной собственностью, но один из супругов не выходит на контакт, и его местонахождение неизвестно. В таком случае мужа или жену признают безвестно отсутствующими, и их согласие на сделку не потребуется.

Сделка с недвижимостью включает не только её продажу, но и покупку. Нюанс в том, что если продавцу обычно необходимо разрешение супруга, то покупателю его предоставлять необязательно (кроме некоторых случаев). Разберём необходимость согласия супруга для другой стороны сделки — покупателя.

Купили дом и хотите преобразить его? Подберём отличные материалы для кровли и фасада.

Согласие супруга на покупку недвижимости

Согласие супруга на покупку недвижимости может:

носить рекомендательный характер;
быть обязательным документом;
не требоваться.

Разберём эти случаи подробнее.

Когда рекомендуется получить согласие супруга на покупку недвижимости?

Обычно оформление согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, а желательно. Это обусловлено тем, что в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ нет прямого указания на это. Давайте вспомним, что в нём написано:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, … необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

По закону общие деньги относятся к совместно нажитому имуществу, но в отличие от недвижимости, права них не подлежат государственной регистрации. Поэтому согласие супруга предоставляет не покупатель, а продавец.

Но это не отменяет того, что если покупатель не предоставит согласие супруга на покупку недвижимости, то его вторая половина может попытаться оспорить и отменить сделку. Это случается редко и обычно в случае серьёзного ухудшения семейных отношений.

Пример: Обеспеченный муж скрыл часть своих доходов от супруги и купил недвижимость без её согласия. При этом по брачному договору был установлен режим совместной собственности. Поэтому, когда жена это узнала о несогласованной покупке, она захотела вернуть общие, в том числе и её, деньги. Для этого она обратилась в суд, который может признать сделку недействительной.

Чтобы предотвратить подобные ситуации, риелторы и юристы советуют перестраховываться и на покупку недвижимости оформлять согласие супруга.

Когда согласие супруга на покупку недвижимости всё-таки необходимо?

Оно потребуется в том случае, если недвижимость приобретается в ипотеку. Это обусловлено двумя причинами:

Банки выдают кредиты на своих условиях, поэтому могут потребовать согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку и включить его в кредитный договор как созаёмщика или поручителя.
Ипотечное обременение должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Для этого понадобится нотариально заверенное согласие супруга.

Когда согласие супруга на покупку недвижимости не требуется?

Оно не понадобится в следующих случаях:

Если приобретаемая недвижимость регистрируется на обоих супругов. В таком случае муж и жена становятся участниками сделки, и отдельное согласие кого-то одного не требуется.
Если между супругами заключён брачный договор, по которому был установлен режим раздельной собственности. То есть приобретаемая недвижимость становится личной собственностью мужа или жены, и сделка оспариванию не подлежит.

Также в брачном договоре можно указать, что если будет совершаться покупка, стоимость которой равняется или превышает указанную стоимость (например, 1 млн рублей), то на это потребуется согласие супруга.

Как оформить согласие супруга на продажу или покупку недвижимости

Важная информация: Чтобы оформить согласие супруга на сделку, мужу или жене следует обратиться к нотариусу и предоставить ему пакет документов.

Если обращается продавец, то потребуются:

После этого сотрудники нотариальной конторы составляют согласие на покупку недвижимости в двух экземплярах, которые подписывает супруг или супруга продавца.

Подписанное согласие должен заверить нотариус. Один экземпляр он оставляет себе, а второй отдаёт продавцу и его второй половине.

Если к нотариусу обращается покупатель недвижимости, то ему понадобится предоставить:

паспорта обоих супругов.
свидетельство о регистрации брака.

После этого составляют два экземпляра письменного согласия, которые подписывает супруг покупателя, а потом заверяет нотариус.

Как и в случае с согласием на продажу, один экземпляр документа остаётся у нотариуса, а второй забирает покупатель.

Что касается стоимости нотариального согласия на покупку и продажу недвижимости, то они складываются из двух частей:

Государственная пошлина за совершение нотариальных действий. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ она равняется 500 р.
Услуги правового и технического характера. Это дополнительные услуги, например, консультация, подготовка и распечатка документов. Их стоимость указана на сайте Федеральной нотариальной палаты. В каждом регионе свои расценки, например, в Москве понадобится заплатить от 1700 до 2300 р.

Коротко о том, нужно ли согласие на покупку и продажу недвижимости и как его оформить

Если вы продаёте недвижимость, то обычно согласие супруга необходимо. Это связано с тем, что часто дом или квартира, купленные в браке, считаются совместной собственностью. Согласие не нужно, если недвижимость относится не к совместной, а к личной собственности. Это возможно, если она была куплена до брака, подарена, или был составлен брачный договор, по которому был установлен режим раздельной собственности.
Согласие супруга на продажу недвижимости прежде всего нужно покупателю. Если продавец по каким-то причинам отказывается предоставить этот документ, то покупатель вправе запросить у него заверенное нотариусом заявление о гражданском состоянии или через нотариуса обратиться в единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (РЕЕСТР ЗАГС).
Если вы покупаете недвижимость, то обычно согласие супруга на сделку носит рекомендательный характер. Но если дом или квартира приобретаются в ипотеку, то согласие супруга на покупку недвижимости — обязательный документ.
Для сделки с недвижимостью не требуется согласие супруга, если она принадлежит и мужу, и жене. В таком случае они становятся равноправными участниками купли-продажи, и оформление отдельного документа не нужно.
Чтобы оформить согласие на продажу или покупку недвижимости, следует обратиться к нотариусу. Продавец с супругом или супругой должны предоставить паспорта, свидетельство о браке, а также выписку из ЕГРН. Покупателю со второй половинкой будет достаточно паспортов и свидетельства о браке.

Не забудьте про обязательную выписку из ЕГРН! Инструкция по получению есть в нашей статье

Инструкция