Представим на минуту: вы хотите купить участок земли. Возможно, надоел город с пылью, шумом и толпами людей. Или хотите реализовать мечту ― построить дом по своему проекту и своими руками. А может, планируете построить на участке баню и дачный домик и отдыхать здесь с семьёй и друзьями.
Вы полистали объявления в интернете, поспрашивали друзей, коллег ― и нашли идеальный вариант, к тому же подходящий по цене. Осталось дело за малым ― грамотно провести сделку.
Чтобы обезопасить себя, нужно правильно составить договор купли-продажи земельного участка. Бумага официально подтверждает, что вы становитесь новым владельцем, но это не все документы, которые будут у вас на руках. Например, договор сопровождается актом приёма-передачи ― без него сделка не будет считаться завершённой.
Оба документа можно составить самостоятельно, но есть подводные камни. Поэтому мы проконсультировались с практикующим риелтором и узнали, что включить в договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт, чтобы потом без забот владеть землёй.
Договор купли-продажи земельного участка: составляем пошагово
Единого образца договора купли-продажи земельного участка нет, но в него обычно включают три части: вводную, основную (с обязательными и дополнительными пунктами) и заключительную. Рассказываем, что и зачем надо указать в каждой.
Вводная часть
Это стандартная преамбула к договору. В ней указываем базовые данные:
- вид договора и, при наличии, его номер. В нашем случае это договор купли-продажи земельного участка;
- дату и место заключения договора;
- информацию о продавце и покупателе. Обозначаем, кто покупатель, а кто ― продавец. Указываем полные данные ― серию и номер паспорта, кем и когда выдан, ФИО, дату рождения, место регистрации.
Если мы не укажем какой-то из пунктов выше, сделка не состоится ― договор просто не будет считаться действительным. Нельзя провести сделку, если непонятно, кто и что купил.
Основная часть: обязательные пункты.
- Предмет и объект сделки.
Без этой информации договор купли-продажи земельного участка не будет действителен. Кто знает, что именно вы купили, какой участок, где он расположен?
Что указываем:
- кадастровый номер участка, площадь, адрес. Это позволит точно идентифицировать объект, который вы покупаете;
- категорию земель. Вдруг участок не предназначен для частного домостроения, а вы хотите построить загородный дом? Или планы поменяются, и вы захотите вместо дачного дома построить ферму. Надо сразу знать, как вы можете использовать купленный участок;
- отсутствие ограничений для объекта сделки. Прописываем, что участок не находится под обременением, в залоге, под арестом, в споре, не продан, что нет претензий и имущественных третьих лиц на участок. В противном случае вас может ожидать «приятный» сюрприз в виде дополнительных претендентов. Просто представьте: вы купили землю, придумали проект будущего дома, заложили фундамент ― и вдруг приходят незваные гости с чемоданами и вещами. И выясняется, что это люди уже купили участок ещё до вас. Возможно, сделку придётся отменять;
- право, по которому участок принадлежит владельцу. Он мог купить его, получить в подарок, в наследство.
Информацию по пунктам выше надо запросить у продавца. Потребуются кадастровый паспорт участка, выписка из ЕГРН о правах собственности на покупаемый участок и документ, который подтверждает, что участок был куплен или унаследован продавцом.
- Цена участка.
Здесь пишем стоимость земли (цифрами и словами). Также прописываем, когда будут переданы деньги. Формулировки должны быть максимально точными. Без этого пункта сделка не состоится.
- Порядок передачи и принятия участка.
Указываем, будем ли мы подписывать акт приёма-передачи или достаточно договора, который выступает в роли этого акта.
Обычно для завершения сделки надо подписать акт приёма-передачи. Но бывает, что сам договор является таким актом, тогда дополнительный документ не нужен.
Этот пункт нужен, чтобы обозначить, будем ли мы подписывать дополнительный документ.
- Права покупателя. Указываем, что приобретаем право собственности на недвижимое имущество.
- Общие положения о недействительности сделки, праве собственности, порядке изменения и расторжения договора, обязанностях продавца, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, о передаче недвижимости и последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества.
Так мы подстраховываем себя от возможных рисков. Если, например, продавец передаст недвижимость ненадлежащего качества и скроет это, он будет нести ответственность. Вы сможете оспорить сделку.
Можно прописать всё отдельными пунктами, но есть риск что-то не учесть. Поэтому предлагаем объединить всё в один пункт и сослаться на соответствующие статьи ГК РФ.
- Расходы по регистрации договора.
Пишем, какая из сторон несёт эти расходы, поскольку регистрация договора платная. Любой финансовый вопрос, относящийся к договору, должен быть зафиксирован письменно.
- Отмена других договорённостей и обязательств.
Указываем, что в договоре прописаны все исчерпывающие условия и что настоящий договор отменяет все предыдущие возможные договорённости.
Так мы делаем договор единственным юридически значимым документом.
Основная часть: дополнительные пункты
- Добровольность сделки. Пожалуй, самый важный из дополнительных пунктов.
Здесь мы указываем, что стороны находятся в трезвом уме и действуют по собственному желанию, а не по принуждению и не вследствие невыгодных для себя условий.
Этот пункт важен, потому что если сделка совершена на крайне невыгодных условиях или по принуждению, её могут признать недействительной и отменить.
На практике бывает всякое. Например, у человека большой участок на берегу живописного озера. На этом месте другие люди хотят построить базу отдыха. Они предлагают выкупить участок, владелец не соглашается. В итоге к нему приходят крепкие ребята и намекают, что если он не продаст участок за бесценок, они сделают что-то нехорошее. И человек вынужден продать землю, возможно, на невыгодных условиях. Такую сделку могут посчитать недействительной.
Или другой пример: пожилой человек находится в неадекватном состоянии, у него деменция. К нему периодически приходит сосед и уговаривает продать ему участок за символические 100 рублей. В итоге они подписывают договор. Дети и внуки бывшего владельца участка могут оспорить сделку, поскольку человек находился в неадекватном состоянии и не мог здраво оценить ситуацию.
- Наличие или отсутствие залога за участок. Залог оставляют редко, поскольку это не всегда безопасно. Поэтому пункт не относится к обязательным. Но даже если залога не было, можно указать это в договоре.
- Состояние участка. Его указывают редко. Обычно этот пункт важен, если вы сдаёте квартиру ― в противном случае вы рискуете при выезде постояльцев получить полностью разваленное жильё.
Но и в нашем случае это желательно указать. Вдруг на следующий день на свежекупленном участке окажется свалка бытовых отходов? Будет сложно доказать, что вы купили участок не в таком состоянии.
- Изменение условий. Указываем, что условия договора могут меняться, только если были подписаны соответствующие документы.
- Телефон (мобильный или городской). Иногда его указывают вместе с реквизитами. Так проще связаться с покупателем и продавцом.
Заключительная часть
- Количество экземпляров.
Пишем, сколько экземпляров договора составили и кому передали.
Обычно договор купли-продажи составляют в трёх экземплярах. Один остаётся у вас, второй ― у продавца, а третий передают в регистрационные органы. На каждом экземпляре должны быть подписи сторон.
- Подписи и реквизиты сторон.
Здесь пишем подпись и ФИО продавца и покупателя. Тем самым мы закрепляем сделку. Неподписанный договор не имеет юридической силы.
Акт приёма передачи: что в нём должно быть
Акт ― заключительная точка в договоре. Сделка считается совершённой только после того, как вы его подпишете. Это обязательное приложение к договору, если договор сам не является актом.
Важно: иногда в договоре указывают, что сам договор является актом приёма передачи. Тогда дополнительный документ вам не понадобится.
Фактически, в нём дублируется информация из первых пунктов договора. Дополнительные условия обычно не прописывают. Документ включает:
- преамбулу (название, дата и место подписания, информация о продавце и покупателе);
- предмет сделки (кто что продаёт, а кто что покупает);
- номер договора купли-продажи;
- информацию об участке (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое землепользование);
- подтверждения покупки участка в том виде, в каком он находится на момент подписания договора;
- информацию о наличии/отсутствии претензий со стороны покупателя;
- информацию о количестве экземпляров акта.
Подводим итоги
Наш образец договора купли-продажи земельного участка и передаточного акта продиктован здравым смыслом. Он призван сделать соглашение прозрачным и понятным, чтобы обезопасить себя от всевозможных «сюрпризов».
Обычно первое, что делают после покупки, ― ставят забор. О вариантах ограждений мы рассказали в статье «Из чего лучше сделать забор? Обзор материалов». Сейчас особенно популярны стальные заборы из профлиста и штакетника, подробнее об этих материалах ― в роликах «Забор из металлического штакетника» и «Профнастил для забора и фасада».
Если выберете профлист или штакетник, пригодятся советы по монтажу:
А если хотите сэкономить на налогах, почитайте статью «Налог на землю: как заплатить меньше».
